Miễn nộp tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội khi nào?

Người mua nhà ở xã hội thường băn khoăn khi chuyển nhượng có phải nộp tiền sử dụng đất hay không. Theo quy định mới của Luật Nhà ở 2023, chính sách miễn nộp tiền sử dụng đất đã có nhiều thay đổi theo hướng giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp bán nhà ở xã hội đều được miễn khoản tiền này.

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ khi nào được miễn nộp tiền sử dụng đất, trường hợp nào vẫn phải nộp 50% tiền sử dụng đất và các khoản thuế, phí phải đóng khi chuyển nhượng nhà ở xã hội.

Khi nào được miễn nộp tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội?

Theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, sau 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội và đã được cấp Giấy chứng nhận, người mua được quyền bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu.

Điểm mới đáng chú ý là:

• Đối với nhà ở xã hội không phải là nhà ở riêng lẻ (chủ yếu là căn hộ chung cư): Người bán được miễn nộp tiền sử dụng đất và chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.
• Đối với nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ: Người bán vẫn phải nộp theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, phần lớn trường hợp chuyển nhượng căn hộ nhà ở xã hội sau khi đủ điều kiện sẽ được miễn nộp tiền sử dụng đất, giúp giảm đáng kể chi phí khi giao dịch.

Nhà ở xã hội riêng lẻ có được miễn nộp tiền sử dụng đất không?

Câu trả lời là không hoàn toàn.

Theo Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, người bán phải thực hiện các nghĩa vụ sau:

• Nộp 50% tiền sử dụng đất;
• Nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Thời điểm xác định tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để cơ quan nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Có thể tóm tắt như sau:

• Căn hộ chung cư nhà ở xã hội: Được miễn nộp tiền sử dụng đất.
• Nhà ở xã hội riêng lẻ: Phải nộp 50% tiền sử dụng đất.

Đây là điểm người dân cần đặc biệt lưu ý để tránh hiểu nhầm rằng mọi trường hợp bán nhà ở xã hội đều được miễn nghĩa vụ tài chính này.

Điều kiện để được chuyển nhượng nhà ở xã hội

Để được bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường, người bán phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

• Đã thanh toán đủ tiền mua hoặc tiền thuê mua nhà ở xã hội và đã đủ 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết.
• Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Nếu chưa đáp ứng đủ các điều kiện trên thì việc chuyển nhượng sẽ không được thực hiện theo cơ chế thị trường theo quy định của Luật Nhà ở 2023.

Miễn nộp tiền sử dụng đất thì các khoản thuế, phí phải nộp có phải nộp không?

Ngoài việc xem xét có được miễn nộp tiền sử dụng đất hay không, người bán còn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định.

Tiền sử dụng đất

Theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023:

• Nhà ở xã hội không phải là nhà ở riêng lẻ: Được miễn.
• Nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ: Phải nộp 50% tiền sử dụng đất.

Thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế với mức:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng × 2%

Trừ trường hợp thuộc diện được miễn thuế theo quy định của pháp luật.

Lệ phí trước bạ

Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên được tính bằng: 0,5% giá trị chuyển nhượng.

Thông thường khoản lệ phí này do bên mua thực hiện, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Phí công chứng được xác định theo giá trị hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện theo Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Ngoài ra, trong quá trình sang tên còn có thể phát sinh một số khoản chi phí khác như:

• Phí thẩm định hồ sơ;
• Phí đo đạc;
• Phí cấp Giấy chứng nhận;
• Phí môi giới (nếu có).

Mức thu các khoản phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên có thể khác nhau giữa các địa phương.

Quy định chuyển tiếp cần lưu ý

Theo điểm đ khoản 5 Điều 198 Luật Nhà ở 2023, trường hợp người bán thuộc diện phải nộp tiền sử dụng đất theo Luật Nhà ở 2014 nhưng đến ngày 01/8/2024 vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì vẫn tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn liên quan.

Do đó, không phải mọi trường hợp đều được áp dụng chính sách miễn nộp tiền sử dụng đất theo Luật Nhà ở 2023.

Một số lưu ý khi bán nhà ở xã hội mà muốn được miễn nộp tiền sử dụng đất

Để việc chuyển nhượng diễn ra thuận lợi, người bán nên lưu ý:

• Kiểm tra thời điểm đã thanh toán đủ tiền mua nhà để xác định đã đủ thời hạn 05 năm hay chưa.
• Chuẩn bị đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trước khi thực hiện giao dịch.
• Xác định rõ loại hình nhà ở xã hội là căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ để biết mình có thuộc trường hợp được miễn hay phải nộp 50%.
• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế và các khoản phí liên quan để tránh phát sinh tranh chấp hoặc chậm sang tên.

Kết luận

Luật Nhà ở 2023 đã có nhiều thay đổi theo hướng tạo thuận lợi cho người sở hữu nhà ở xã hội. Theo đó, đa số trường hợp bán căn hộ nhà ở xã hội sau khi đáp ứng đủ điều kiện sẽ được miễn nộp tiền sử dụng đất, góp phần giảm chi phí chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì người bán vẫn phải nộp 50% tiền sử dụng đất cùng các khoản thuế, phí khác theo quy định của pháp luật.

Nếu quý vị và các bạn còn băn khoăn hoặc có tình huống cụ thể liên quan đến pháp luật, có thể liên hệ với Luật sư 360 theo thông tin được đăng tải trên website và các kênh mạng xã hội chính thức của Luật sư 360. Đội ngũ Luật sư 360 sẽ hỗ trợ, tư vấn chi tiết để giúp bạn hiểu rõ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định hiện hành.

Trân trọng kính chào!