Điều Kiện Mua Bán Nhà Ở Xã Hội Hình Thành Trong Tương Lai?

Nhiều người quan tâm đến điều kiện mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai nhưng chưa nắm rõ các quy định mới của Luật Nhà ở 2023. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư được phép bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hồ sơ pháp lý, tiến độ xây dựng và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Dưới đây là những quy định mới nhất về điều kiện mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai mà người mua và chủ đầu tư cần lưu ý.

Điều kiện mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

Theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 (được sửa đổi, bổ sung bởi điểm i khoản 5 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024), việc mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải đáp ứng các quy định sau:

• Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải thực hiện đúng quy định của Luật Nhà ở 2023.
• Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Khi bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, chủ đầu tư không phải thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Bên cạnh đó, việc mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Đã có đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án

Chủ đầu tư phải có:

• Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
• Thiết kế kỹ thuật được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Giấy phép xây dựng đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép xây dựng.

Đã hoàn thành phần móng và hạ tầng kỹ thuật

Dự án phải đáp ứng đồng thời các điều kiện:

• Hoàn thành xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Hoàn thành hệ thống giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ dự án được phê duyệt;
• Trường hợp nhà ở đang được thế chấp thì phải giải chấp trước khi bán, trừ trường hợp bên mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp.

Có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán

Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán.

Quy định này không áp dụng đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.

Những hành vi bị nghiêm cấm khi mua bán nhà ở xã hội

Ngoài việc đáp ứng điều kiện mua bán nhà ở xã hội, các tổ chức, cá nhân còn phải tuân thủ quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2023 về những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở.

Giao dịch mua bán nhà ở xã hội trái quy định

Nghiêm cấm thực hiện các giao dịch mua bán, thuê mua, thuê, cho thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở trái quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.

Đồng thời, không được bàn giao nhà ở cho người mua hoặc thuê mua khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Huy động vốn trái quy định khi mua bán nhà ở xã hội

Nghiêm cấm:

• Huy động vốn khi chưa đủ điều kiện theo quy định;
• Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động;
• Sử dụng sai mục đích tiền mua nhà ở trả trước của khách hàng.

Xây dựng nhà ở trái quy hoạch

Không được thực hiện các hành vi:

• Xây dựng nhà ở trên đất không được phép xây dựng;
• Xây dựng hoặc cải tạo nhà ở không phù hợp quy hoạch;
• Xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế hoặc diện tích bắt buộc;
• Tính sai diện tích sử dụng nhà ở;
• Phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân trái quy định.

Vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

Luật Nhà ở 2023 nghiêm cấm các hành vi:

• Không đóng hoặc sử dụng sai mục đích kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư;
• Cố ý gây thấm dột, gây tiếng ồn, xả chất thải trái quy định;
• Sơn sửa, thay đổi mặt ngoài căn hộ không đúng thiết kế;
• Chăn nuôi, giết mổ gia súc, gia cầm trong khu chung cư trái quy định;
• Tự ý thay đổi công năng, chia tách căn hộ hoặc làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực;
• Tự ý chiếm dụng phần sở hữu chung hoặc thay đổi mục đích sử dụng diện tích chung;
• Kinh doanh ngành nghề gây cháy nổ, ô nhiễm môi trường hoặc ảnh hưởng đến an toàn của cư dân.

Các hành vi bị nghiêm cấm khác

Ngoài các hành vi trên, Luật Nhà ở 2023 còn nghiêm cấm:

• Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân;
• Cản trở việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở;
• Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không phù hợp quy hoạch hoặc kế hoạch phát triển nhà ở;
• Chiếm dụng diện tích nhà ở, lấn chiếm phần sở hữu chung hoặc tự ý cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ hoặc được ủy quyền quản lý khi chưa được chủ sở hữu đồng ý;
• Sử dụng nhà ở riêng lẻ để kinh doanh vật liệu gây cháy nổ hoặc các ngành nghề gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến an ninh, trật tự khu dân cư nhưng không đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật.

Kết luận

Có thể thấy, điều kiện mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai được pháp luật quy định khá chặt chẽ nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua cũng như kiểm soát quá trình phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hồ sơ pháp lý, tiến độ xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Đồng thời, các bên tham gia giao dịch cũng cần tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở 2023 để tránh các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở.

Nếu quý vị và các bạn còn băn khoăn hoặc có tình huống cụ thể liên quan đến pháp luật, có thể liên hệ với Luật sư 360 theo thông tin được đăng tải trên website và các kênh mạng xã hội chính thức của Luật sư 360. Đội ngũ Luật sư 360 sẽ hỗ trợ, tư vấn chi tiết để giúp bạn hiểu rõ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trân trọng kính chào!