Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán

Trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật. Đây là thủ tục bắt buộc nhằm bảo đảm dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý trước khi đưa vào kinh doanh.

Theo Tiểu mục 6 Mục II Phần II Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 843/QĐ-BXD năm 2026, thủ tục này được thực hiện như sau.

Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán

Theo quy định, trước khi thực hiện ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư dự án phải gửi văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua kèm theo 01 bộ hồ sơ đến Sở Xây dựng nơi có dự án.

Đối với trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, một phần dự án hoặc toàn bộ dự án thì việc xác định nhà ở đã được giải chấp được thực hiện theo khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản thông báo và hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng có trách nhiệm:

• Kiểm tra các điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
• Trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
• Trường hợp chưa đủ điều kiện thì phải nêu rõ lý do bằng văn bản.

Nếu hết thời hạn 15 ngày mà cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không có văn bản trả lời thì doanh nghiệp có quyền thực hiện khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai gồm những gì?

Theo Tiết 6.3 Tiểu mục 6 Mục II Phần II Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 843/QĐ-BXD năm 2026, hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán gồm các giấy tờ sau:

Văn bản thông báo của chủ đầu tư

Chủ đầu tư phải lập văn bản gửi Sở Xây dựng về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Nội dung văn bản phải thực hiện theo Phụ lục XV ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hồ sơ phải có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất sau:

• Quyết định giao đất;
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Các loại giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thông tin về quyền sử dụng đất đã được cập nhật trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì các giấy tờ này được thay thế bằng dữ liệu điện tử khi cơ sở dữ liệu được vận hành.

Hồ sơ về xây dựng dự án

Tùy từng trường hợp, chủ đầu tư phải chuẩn bị một trong các loại hồ sơ sau:

• Giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;
• Thông báo khởi công xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng đối với công trình không thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

Hồ sơ nghiệm thu công trình

Hồ sơ phải có:

• Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án theo đúng tiến độ được chấp thuận hoặc phê duyệt.

Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, ngoài tài liệu nêu trên còn phải có:

• Biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thời hạn giải quyết thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai

Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng có thời hạn 15 ngày để xem xét và trả lời bằng văn bản về việc nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hay không.

Trường hợp hồ sơ chưa đáp ứng quy định, cơ quan có thẩm quyền phải nêu rõ lý do để chủ đầu tư hoàn thiện.

Nếu quá thời hạn giải quyết mà không có văn bản trả lời, doanh nghiệp có quyền thực hiện khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Kết luận

Thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán là thủ tục bắt buộc trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua với khách hàng. Hồ sơ phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng, nghiệm thu công trình và các tài liệu theo quy định của pháp luật.

Việc thực hiện đúng trình tự và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ không chỉ giúp dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà còn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Nếu quý vị và các bạn còn băn khoăn hoặc có tình huống cụ thể liên quan đến pháp luật, có thể liên hệ với Luật sư 360 theo thông tin được đăng tải trên website và các kênh mạng xã hội chính thức của Luật sư 360. Đội ngũ Luật sư 360 sẽ hỗ trợ, tư vấn chi tiết để giúp bạn hiểu rõ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trân trọng kính chào!