Miễn Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Bán Nhà Đất Duy Nhất

Khi chuyển nhượng nhà đất, bên cạnh việc chuẩn bị hồ sơ, hợp đồng và thực hiện các thủ tục sang tên sổ đỏ, vấn đề khiến nhiều người quan tâm nhất chính là thuế thu nhập cá nhân và việc miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành quy định một số trường hợp được miễn thuế, trong đó phổ biến nhất là trường hợp cá nhân chỉ sở hữu một bất động sản duy nhất.

Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các điều kiện để được miễn thuế. Chỉ cần thiếu một trong các tiêu chí theo quy định, người chuyển nhượng vẫn phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trong bài viết này, Luật sư 360 sẽ giúp bạn hiểu rõ:

• Ai là người phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản.
• Những khoản thu nhập nào thuộc diện chịu thuế.
• Điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất duy nhất.
• Những lưu ý quan trọng để tránh bị truy thu hoặc bị từ chối hồ sơ miễn thuế.

Ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?

Theo Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, đối tượng nộp thuế bao gồm cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú có thu nhập thuộc diện chịu thuế theo quy định của pháp luật.

Trong đó, cá nhân cư trú là người:

• Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục;
• Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm nơi đăng ký thường trú hoặc nhà thuê theo hợp đồng dài hạn.

Như vậy, bất kỳ cá nhân nào phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam, dù là cá nhân cư trú hay không cư trú, đều thuộc đối tượng xem xét nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Những khoản thu nhập từ bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân

Theo khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

Các khoản thu nhập chịu thuế bao gồm:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc diện chịu thuế theo quy định.

Chuyển nhượng đất kèm tài sản gắn liền với đất

Bao gồm:

• Nhà ở;
• Nhà ở hình thành trong tương lai;
• Công trình xây dựng;
• Công trình hạ tầng;
• Cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất.

Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở

Thu nhập từ việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở cũng thuộc diện tính thuế thu nhập cá nhân.

Chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

Các khoản thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc mặt nước cũng là thu nhập chịu thuế.

Góp vốn bằng bất động sản

Trường hợp cá nhân góp vốn vào doanh nghiệp bằng bất động sản và phát sinh thu nhập từ hoạt động này cũng thuộc diện chịu thuế.

Tóm lại, hầu hết các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất phát sinh thu nhập đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp thuộc diện được miễn theo quy định của pháp luật.

Điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất duy nhất

Đây là nội dung được nhiều người quan tâm nhất.

Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản nếu đáp ứng đồng thời 03 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam

Người chuyển nhượng phải chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng.

Việc xác định quyền sở hữu được căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp nhà đất thuộc sở hữu chung của nhiều người:

• Người không có bất động sản nào khác có thể được miễn thuế đối với phần sở hữu của mình.
• Người đang sở hữu thêm nhà đất khác sẽ không được miễn thuế.

Đối với vợ chồng có chung một căn nhà duy nhất:

• Người không có tài sản riêng là nhà, đất khác sẽ được miễn thuế đối với phần sở hữu của mình.
• Người có nhà, đất riêng khác sẽ không thuộc diện miễn thuế.

Điều kiện 2: Đã sở hữu bất động sản tối thiểu 183 ngày

Người chuyển nhượng phải có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản ít nhất 183 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận.

Thời gian này được tính từ ngày ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở.

Lưu ý:

Trường hợp cấp đổi hoặc cấp lại sổ đỏ thì thời điểm xác định quyền sở hữu vẫn được tính theo giấy chứng nhận đã cấp lần đầu, không tính theo ngày cấp đổi hoặc cấp lại.

Đây là điều kiện mà nhiều người thường gặp vướng mắc khi mua nhà rồi chuyển nhượng lại trong thời gian ngắn.

Điều kiện 3: Chuyển nhượng toàn bộ bất động sản

Người chuyển nhượng phải bán toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ thửa đất đang sở hữu.

Ví dụ:

Một thửa đất có diện tích 100m² nhưng chỉ chuyển nhượng 50m² thì không đáp ứng điều kiện miễn thuế.

Chỉ khi chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ thửa đất thì mới đủ điều kiện được xem xét miễn thuế thu nhập cá nhân.

Không đáp ứng đủ điều kiện có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?

Câu trả lời là không.

Để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất duy nhất, cá nhân phải đáp ứng đồng thời cả 03 điều kiện nêu trên.

Nếu chỉ đáp ứng một hoặc hai điều kiện, chẳng hạn:

• Chỉ có một nhà ở duy nhất nhưng chưa sở hữu đủ 183 ngày;
• Chỉ có một thửa đất duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần diện tích;

thì vẫn phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Kết luận

Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản duy nhất là chính sách có ý nghĩa thiết thực, giúp người dân giảm bớt chi phí khi thực hiện giao dịch nhà đất.

Tuy nhiên, các điều kiện để được miễn thuế được quy định khá chặt chẽ. Chỉ cần thiếu một trong ba điều kiện bắt buộc, hồ sơ miễn thuế có thể bị cơ quan có thẩm quyền từ chối.

Vì vậy, trước khi thực hiện chuyển nhượng, người dân nên kiểm tra kỹ thời điểm sở hữu trên sổ đỏ, số lượng bất động sản đang đứng tên và phạm vi chuyển nhượng để bảo đảm đủ điều kiện được miễn thuế, tránh bị truy thu hoặc phát sinh tranh chấp trong quá trình giao dịch.

Quý vị và các bạn có thể gửi câu hỏi về cho Luật sư 360 tại đây hoặc trên các trang mạng xã hội của chúng tôi nếu cần tìm hiểu sâu hơn hoặc cần được Luật sư giải đáp rõ hơn.

Trân trọng!