Ai Phải Chịu Trách Nhiệm Khi Nhà Chung Cư Bị Thấm Dột?

Hiện nay, nhu cầu sinh sống tại các khu chung cư ngày càng tăng, đặc biệt tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, vào mùa mưa, tình trạng chung cư bị dột, thấm nước từ trần nhà, tường hoặc từ căn hộ phía trên xuống các tầng dưới vẫn xảy ra khá phổ biến.

Vậy khi chung cư bị dột, ai phải chịu trách nhiệm sửa chữa? Chi phí khắc phục do ai chi trả? Trường hợp gây thiệt hại cho căn hộ khác có phải bồi thường hay không? Dưới đây là những quy định cần biết.

Nhà Chung Cư Bị Thấm Dột Trong Thời Gian Bảo Hành, Ai Chịu Trách Nhiệm?

Khoản 1 Điều 129 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Điều 129. Bảo hành nhà ở

Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng trang thiết bị nhà ở phải bảo hành trang thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng trang thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.

Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;

b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

Như vậy, đối với trường hợp chung cư bị dột thì trách nhiệm sẽ được xác định như sau:

Trường hợp 1: Chung cư bị dột vẫn còn trong thời hạn bảo hành

Theo khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở 2023, thời hạn bảo hành nhà chung cư tối thiểu là 60 tháng kể từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Do đó, nếu chung cư bị dột, thấm nước do lỗi chất lượng công trình trong thời gian bảo hành thì bên bán hoặc bên cho thuê mua căn hộ có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành, sửa chữa.

Ngược lại, nếu việc thấm dột xuất phát từ lỗi của chủ sở hữu căn hộ thì chủ căn hộ phải tự chịu trách nhiệm khắc phục.

Trường hợp nước thấm xuống từ căn hộ phía trên do lỗi của chủ sở hữu căn hộ đó thì chủ sở hữu căn hộ phía trên phải chịu trách nhiệm sửa chữa và bồi thường thiệt hại cho căn hộ bị ảnh hưởng theo quy định tại Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015.

Nhà Chung Cư Bị Thấm Dột Sau Khi Hết Thời Gian Bảo Hành Xử Lý Thế Nào?

Căn cứ khoản 2 Điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD

• Trường hợp hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó. Nếu không thực hiện, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có quyền tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp điện, nước đối với phần sở hữu riêng này.
• Trường hợp hư hỏng phần sở hữu chung thuộc khu vực sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện, hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc sửa chữa.

Như vậy, sau khi hết thời hạn bảo hành, nếu chung cư bị dột tại phần sở hữu riêng và việc thấm dột ảnh hưởng đến căn hộ khác thì chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục sự cố.

Nếu không thực hiện nghĩa vụ sửa chữa, đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư có thể áp dụng biện pháp tạm ngừng hoặc đề nghị tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước theo quy định.

Lưu ý: Trường hợp việc thấm dột xảy ra do lỗi của đơn vị thi công không bảo đảm chất lượng công trình thì chủ sở hữu căn hộ và đơn vị thi công có thể cùng phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015.

Nhà Chung Cư Bị Thấm Dột Gây Thiệt Hại Cho Nhà Hàng Xóm Có Phải Bồi Thường Không?

Theo quy định tại Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hoặc người được giao quản lý, sử dụng nhà ở, công trình xây dựng phải bồi thường thiệt hại nếu nhà ở hoặc công trình đó gây thiệt hại cho người khác.

Trường hợp người thi công có lỗi trong việc để công trình gây thiệt hại thì chủ căn hộ và đơn vị thi công phải liên đới bồi thường.

Vì vậy, nếu chủ căn hộ sửa chữa nhà ở hoặc sử dụng căn hộ làm phát sinh tình trạng thấm dột, gây ảnh hưởng đến căn hộ bên cạnh hoặc tầng dưới thì phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Thiệt hại được bồi thường có thể bao gồm:

• Tài sản bị hư hỏng hoặc bị hủy hoại;
• Lợi ích gắn liền với việc khai thác, sử dụng tài sản bị mất hoặc giảm sút;
• Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại;
• Các thiệt hại khác theo quy định của pháp luật.

Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Mức bồi thường, hình thức bồi thường và phương thức bồi thường trước hết do các bên thỏa thuận.

Đáng chú ý, người gây ra tình trạng thấm dột có thể được xem xét giảm mức bồi thường nếu thiệt hại phát sinh do lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của họ.

Gây Thấm Dột Chung Cư Có Bị Xử Phạt Hành Chính Không?

Ngoài trách nhiệm sửa chữa và bồi thường thiệt hại, người có hành vi gây thấm dột căn hộ hoặc nhà chung cư còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.

Theo Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP hành vi gây thấm, dột căn hộ hoặc nhà chung cư có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng tùy từng trường hợp cụ thể.

Như vậy, khi chung cư bị dột, trách nhiệm sửa chữa và bồi thường sẽ phụ thuộc vào nguyên nhân gây ra sự cố, thời điểm còn hay hết thời hạn bảo hành cũng như việc xác định phần sở hữu riêng hay phần sở hữu chung. Do đó, các bên liên quan cần nhanh chóng xác định nguyên nhân thấm dột để xử lý kịp thời, tránh phát sinh tranh chấp và thiệt hại lớn hơn.

Nếu quý vị và các bạn còn băn khoăn hoặc có tình huống cụ thể liên quan đến pháp luật, có thể liên hệ với Luật sư 360 theo thông tin được đăng tải trên website và các kênh mạng xã hội chính thức của Luật sư 360. Đội ngũ Luật sư 360 sẽ hỗ trợ, tư vấn chi tiết để giúp bạn hiểu rõ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định hiện hành.

Trân trọng kính chào!