Tặng Cho Và Chuyển Nhượng Nhà Đất Nên Chọn Hình Thức Nào?

Tặng cho và chuyển nhượng nhà đất. Trong thực tế, khi muốn sang tên sổ đỏ cho người khác, đặc biệt là cho người thân trong gia đình, nhiều người thường băn khoăn không biết nên lựa chọn hình thức tặng cho hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hai hình thức này đều hợp pháp và được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, giữa tặng cho và chuyển nhượng nhà đất có những điểm giống nhau nhưng cũng tồn tại nhiều khác biệt rõ ràng về thủ tục, điều kiện và nghĩa vụ tài chính.

Bài viết này, Luật sư 360 sẽ giúp bạn hiểu cặn kẽ cả hai hình thức để lựa chọn phương án phù hợp nhất với hoàn cảnh của mình.

Những Điểm Giống Nhau Giữa Tặng Cho Và Chuyển Nhượng Nhà Đất

Tặng Cho Và Chuyển Nhượng Nhà Đất Giống Nhau Về Điều Kiện Thực Hiện Giao Dịch

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất muốn chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất đều phải đáp ứng cùng một nhóm điều kiện pháp lý.

Cụ thể, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng);
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Đất còn trong thời hạn sử dụng theo Giấy chứng nhận.

Như vậy, xét về điều kiện pháp lý ban đầu, cả tặng cho và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đáp ứng những yêu cầu giống nhau.

Tặng Cho Và Chuyển Nhượng Nhà Đất Đều Phải Công Chứng Hoặc Chứng Thực

Một điểm giống nhau quan trọng giữa hai hình thức giao dịch này là hợp đồng xác lập giao dịch đều phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền thì mới có giá trị pháp lý.

Nội dung này được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.

Quy định này nhằm bảo đảm mọi giao dịch được thực hiện minh bạch dưới sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Nếu hợp đồng chỉ được lập bằng giấy viết tay hoặc không được công chứng, chứng thực theo quy định thì giao dịch có thể không được pháp luật công nhận, dù các bên đã giao nhận tiền hoặc bàn giao đất trên thực tế.

Tặng Cho Và Chuyển Nhượng Nhà Đất Đều Phải Đăng Ký Biến Động Sang Tên

Khác với nhiều giao dịch dân sự thông thường, việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật công nhận đầy đủ khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Thủ tục này nhằm giúp Nhà nước cập nhật thông tin về người sử dụng đất mới, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, dù là tặng cho hay chuyển nhượng thì giao dịch chỉ thực sự hoàn tất khi tên của người nhận đã được cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tặng Cho Và Chuyển Nhượng Nhà Đất Giống Nhau Về Hồ Sơ, Thủ Tục

Hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất trong trường hợp tặng cho hoặc chuyển nhượng về cơ bản là giống nhau, bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động theo mẫu;
• Hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực;
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
• Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Các giấy tờ chứng minh thuộc trường hợp được miễn thuế, miễn lệ phí (nếu có).

Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Thời gian giải quyết thông thường khoảng 10 ngày làm việc, không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Một Số Trường Hợp Được Miễn Thuế Thu Nhập Cá Nhân

Theo Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính, thu nhập từ việc chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho nhà đất giữa các thành viên trong cùng gia đình được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Các quan hệ được miễn thuế bao gồm:

• Vợ với chồng;
• Cha mẹ đẻ với con đẻ;
• Cha mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha mẹ vợ với con rể;
• Cha mẹ chồng với con dâu;
• Ông bà với cháu ruột;
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Như vậy, dù lựa chọn hình thức tặng cho hay chuyển nhượng thì nếu giao dịch được thực hiện giữa các chủ thể nêu trên đều được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Những Điểm Khác Nhau Giữa Tặng Cho Và Chuyển Nhượng Nhà Đất

Sau khi đã nắm rõ những điểm tương đồng, điều quan trọng là cần hiểu sự khác biệt giữa hai hình thức này để lựa chọn phương án phù hợp.

Có ba khía cạnh chính cần xem xét gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và quyền kiểm soát đối với tài sản sau khi sang tên.

Khác Nhau Về Thuế Thu Nhập Cá Nhân

Mặc dù có một số trường hợp được miễn thuế như đã nêu, nhưng nếu giao dịch không thuộc diện miễn thuế thì người dân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Tuy nhiên, mức thuế của hai hình thức này hoàn toàn khác nhau.

Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Chuyển Nhượng Nhà Đất

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

Ví dụ, nếu giá trị chuyển nhượng là 1 tỷ đồng thì số thuế phải nộp là 20 triệu đồng.

Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Tặng Cho Nhà Đất

Đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 10% phần giá trị tài sản vượt trên 10 triệu đồng.

Ví dụ, nếu giá trị quyền sử dụng đất là 1 tỷ đồng thì phần giá trị vượt quá 10 triệu đồng sẽ chịu thuế suất 10%, tương đương khoảng 99 triệu đồng.

Có thể thấy rằng nếu không thuộc diện được miễn thuế thì thuế đối với giao dịch tặng cho cao hơn đáng kể so với giao dịch chuyển nhượng.

Về chủ thể nộp thuế:

• Trong giao dịch chuyển nhượng, người bán là người có nghĩa vụ nộp thuế, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
• Trong giao dịch tặng cho, người nhận tặng cho là người có nghĩa vụ nộp thuế, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Khác Nhau Về Lệ Phí Trước Bạ

Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người nhận quyền sử dụng đất phải nộp để được cấp Giấy chứng nhận mang tên mình.

Theo Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, chỉ các trường hợp nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế giữa các thành viên trong gia đình như:

• Vợ chồng;
• Cha mẹ và con;
• Ông bà và cháu;
• Anh, chị, em ruột với nhau;

mới được miễn lệ phí trước bạ.

Các trường hợp khác vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ theo quy định.

Như vậy, hình thức tặng cho có lợi thế rõ rệt hơn trong các quan hệ gia đình thân thiết vì người nhận thường không phải nộp lệ phí trước bạ.

Đối với cả hai hình thức, nếu không có thỏa thuận khác thì người nhận quyền sử dụng đất là người trực tiếp nộp lệ phí trước bạ.

Khác Nhau Về Bản Chất Và Quyền Kiểm Soát Đối Với Nhà Đất

Đây là điểm khác biệt quan trọng nhất giữa tặng cho và chuyển nhượng nhà đất.

Chuyển Nhượng Nhà Đất

Chuyển nhượng là giao dịch mang tính mua bán.

Người nhận chuyển nhượng phải thanh toán tiền cho người chuyển nhượng theo thỏa thuận. Sau khi giao dịch hoàn tất, người chuyển nhượng không còn quyền và lợi ích liên quan đến thửa đất đó.

Đây là giao dịch mang bản chất thương mại và có sự trao đổi giá trị tài sản.

Tặng Cho Nhà Đất

Tặng cho là việc chuyển giao tài sản một cách tự nguyện, không có sự trao đổi bằng tiền hoặc lợi ích vật chất tương ứng.

Người tặng cho có thể đặt ra điều kiện tặng cho. Ví dụ:

• Chỉ tặng cho khi người nhận thực hiện một nghĩa vụ nhất định;
• Chỉ được sử dụng đất vào một mục đích nhất định.

Do đó, trong một số trường hợp, người tặng cho vẫn có thể ảnh hưởng hoặc kiểm soát phần nào việc sử dụng tài sản sau khi giao dịch được thực hiện.

Trên thực tế, hình thức tặng cho thường được sử dụng trong phạm vi gia đình như giữa cha mẹ và con cái hoặc giữa ông bà và cháu nhằm chuyển giao tài sản trong dòng họ mà không cần phát sinh giao dịch mua bán.

Nên Tặng Cho Hay Chuyển Nhượng Khi Sang Tên Cho Người Thân?

Qua những phân tích trên, có thể thấy hình thức tặng cho có nhiều ưu điểm hơn trong các quan hệ gia đình.

Do vừa được miễn thuế thu nhập cá nhân, vừa được miễn lệ phí trước bạ nên người nhận gần như không phải chịu chi phí đáng kể khi thực hiện thủ tục sang tên.

Tuy nhiên, lợi ích này chỉ áp dụng đối với các quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng đã được pháp luật quy định cụ thể.

Nếu giao dịch được thực hiện giữa họ hàng xa, người thân xa hoặc bạn bè thì hình thức tặng cho có thể khiến người nhận phải chịu mức thuế khá cao, lên tới 10% giá trị tài sản.

Trong trường hợp đó, chuyển nhượng với mức giá phù hợp có thể là phương án hợp lý hơn.

Ngoài ra, nếu người có đất muốn tiếp tục duy trì một mức độ kiểm soát nhất định thông qua các điều kiện tặng cho thì hình thức tặng cho sẽ phù hợp hơn.

Ngược lại, nếu mong muốn chấm dứt hoàn toàn quyền và lợi ích đối với tài sản đồng thời nhận được khoản tiền tương ứng thì chuyển nhượng là hình thức rõ ràng và minh bạch hơn.

Kết Luận

Tặng cho và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều là những phương thức hợp pháp để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Tuy nhiên, hai hình thức này có sự khác nhau về mục đích giao dịch, nghĩa vụ thuế, lệ phí và bản chất pháp lý.

Nếu giao dịch được thực hiện giữa những người thân trong gia đình thì tặng cho thường mang lại lợi ích rõ rệt về thuế và lệ phí.

Ngược lại, nếu là giao dịch dân sự thông thường giữa các bên không có quan hệ thuộc diện được miễn thuế thì chuyển nhượng thường là phương án phù hợp, minh bạch và ít rủi ro hơn.

Dù lựa chọn hình thức nào, người dân cũng cần lưu ý:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;
• Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
• Hoàn thành thủ tục đăng ký biến động sang tên tại cơ quan có thẩm quyền.

Giao dịch chỉ thực sự hoàn tất khi người nhận chuyển nhượng hoặc người nhận tặng cho đã được đăng ký vào hồ sơ địa chính và được cấp Giấy chứng nhận mang tên mình.

Hiểu đúng và thực hiện đúng ngay từ đầu sẽ giúp quá trình sang tên sổ đỏ diễn ra nhanh chóng, hợp pháp và hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh về sau.

Liên Hệ Tư Vấn

Đến đây, nếu quý vị và các bạn còn bất cứ thắc mắc nào cần được giải đáp về giống và khác nhau giữa tặng cho và chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất, quý vị có thể liên hệ với Luật sư 360 theo thông tin đã được cung cấp trên website này hoặc trên các trang mạng xã hội của chúng tôi.

Đội ngũ Luật sư 360 của chúng tôi sẽ tư vấn, hướng dẫn và hỗ trợ chi tiết, giúp quý vị hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật hiện hành.

Cuối cùng, nếu thấy thông tin này hữu ích, quý vị đừng quên nhấn Like, chia sẻ và đăng ký kênh để cùng Luật sư 360 cập nhật những quy định mới nhất trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và nhiều lĩnh vực pháp lý khác, phục vụ nhu cầu tìm hiểu pháp luật của cộng đồng.

Trân trọng kính chào.