Kê khai thuế khi có nhiều tài sản cho thuê như thế nào?

Từ năm 2026, quy định về kê khai thuế khi có nhiều tài sản cho thuê có nhiều điểm mới đáng chú ý theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn. Đối với cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê hoặc vừa cho thuê bất động sản vừa cho thuê tài sản khác, việc kê khai thuế, xác định doanh thu và áp dụng mức giảm trừ được thực hiện theo những nguyên tắc riêng.

Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về kê khai thuế khi có nhiều tài sản cho thuê theo quy định mới nhất.

Kê khai thuế khi có nhiều tài sản cho thuê được thực hiện như thế nào?

Theo điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê chỉ cần lập một bộ hồ sơ khai thuế tổng hợp cho toàn bộ các bất động sản.

Tuy nhiên, nghĩa vụ nộp thuế vẫn được thực hiện theo từng địa điểm có bất động sản cho thuê.

Trường hợp cá nhân vừa cho thuê bất động sản và cho thuê các tài sản khác (xe, máy móc, thiết bị…) thì phải đăng ký 02 ngành nghề kinh doanh và thực hiện kê khai thuế riêng cho từng hoạt động kinh doanh.

Việc khai thuế và nộp thuế sẽ phụ thuộc vào doanh thu của từng hoạt động theo quy định của pháp luật thuế.

Kê khai thuế khi có nhiều tài sản cho thuê được giảm trừ 1 tỷ đồng như thế nào?

Theo Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê bất động sản, cá nhân được lựa chọn phân bổ mức giảm trừ tối đa 01 tỷ đồng doanh thu/năm.

Khoản giảm trừ này có thể áp dụng cho một hợp đồng cho thuê hoặc cho nhiều hợp đồng cho thuê với điều kiện là tổng mức doanh thu được giảm trừ của tất cả các hợp đồng không vượt quá 01 tỷ đồng trong một năm.

Trường hợp bên thuê khai thuế thay

Nếu hợp đồng cho thuê bất động sản có thỏa thuận bên thuê khai và nộp thuế thay thì hợp đồng cần ghi rõ việc khai thuế thay, nộp thuế thay, số doanh thu được lựa chọn giảm trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân (không quá 01 tỷ đồng).

Trường hợp một hợp đồng chưa sử dụng hết mức giảm trừ 01 tỷ đồng thì cá nhân được lựa chọn thêm các hợp đồng khác để tiếp tục phân bổ cho đến khi đủ mức giảm trừ.

Riêng trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì người cho thuê phải trực tiếp thực hiện việc khai thuế.

Thời hạn kê khai thuế khi có nhiều tài sản cho thuê

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê

Cá nhân được lựa chọn một trong hai phương án kê khai:

Khai thuế 02 lần trong năm

• Hạn nộp lần 1: trước ngày 31/7;
• Hạn nộp lần 2: trước ngày 31/01 của năm sau.

Khai thuế 01 lần trong năm

• Hạn nộp: trước ngày 31/01 của năm sau.

Thời hạn nộp thuế cũng chính là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

Nếu khai bổ sung thì thời hạn nộp thuế được xác định theo thời hạn của kỳ tính thuế phát sinh sai sót.

Trường hợp vừa cho thuê bất động sản vừa cho thuê tài sản khác

Cá nhân phải thực hiện kê khai riêng đối với từng hoạt động.

Đối với doanh thu từ 01 tỷ đồng/năm trở xuống

• Không phải nộp thuế GTGT;
• Không phải nộp thuế TNCN;
• Nhưng vẫn phải thông báo doanh thu với cơ quan thuế.

Đối với doanh thu trên 01 tỷ đồng/năm

Phải kê khai và nộp:

• Thuế GTGT;
• Thuế TNCN.

Trong đó:

• Hoạt động cho thuê bất động sản áp dụng thời hạn khai thuế như trên;
• Hoạt động cho thuê tài sản khác thực hiện theo thời hạn quy định tại Điều 10 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Kê khai thuế khi có nhiều tài sản cho thuê sử dụng mẫu nào?

Theo Thông tư 18/2026/TT-BTC và Thông tư 50/2026/TT-BTC, hồ sơ khai thuế được áp dụng như sau:

Đối với hoạt động cho thuê bất động sản sử dụng:

• Mẫu số 01/BĐS – Thông báo doanh thu đối với hoạt động cho thuê bất động sản.
• Mẫu số 01/BK-BĐS – Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê.

Đối với hoạt động cho thuê tài sản (không phải bất động sản)

Doanh thu từ 01 tỷ đồng/năm trở xuống thực hiện thông báo doanh thu theo Mẫu số 01/TKN-CNKD.

Doanh thu trên 01 tỷ đồng/năm thực hiện khai thuế theo Mẫu số 01/CNKD hoặc Mẫu số 02/CNKD-TNCN-QTT nếu thuộc trường hợp quyết toán thuế.

Cách tính thuế khi kê khai thuế đối với nhiều tài sản cho thuê năm 2026

Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, từ ngày 01/01/2026, cá nhân có doanh thu cho thuê nhà trên 01 tỷ đồng/năm phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025: Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm − 1 tỷ đồng) × 5%

Cách tính thuế giá trị gia tăng

Theo Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP): Thuế GTGT = Doanh thu năm × 5%

Mức thuế suất 5% được áp dụng theo Phụ lục I Thông tư 69/2025/TT-BTC.

Ví dụ cách tính thuế

Giả sử cá nhân cho thuê nhà với giá: 120 triệu đồng/tháng

Doanh thu năm: 120 triệu × 12 = 1,44 tỷ đồng

Khi đó:

• Thuế GTGT: 1,44 tỷ × 5% = 72 triệu đồng
• Thuế TNCN: (1,44 tỷ − 1 tỷ) × 5% = 22 triệu đồng

Tổng số thuế phải nộp: 94 triệu đồng

Lưu ý: Việc kê khai thuế khi có nhiều tài sản cho thuê cần xác định đúng loại tài sản cho thuê, doanh thu từng hoạt động và áp dụng đúng mẫu biểu theo quy định. Trường hợp vừa cho thuê bất động sản vừa cho thuê tài sản khác phải thực hiện kê khai riêng đối với từng hoạt động để bảo đảm đúng quy định của pháp luật thuế.

Nếu quý vị và các bạn còn băn khoăn hoặc có tình huống cụ thể liên quan đến pháp luật, có thể liên hệ với Luật sư 360 theo thông tin được đăng tải trên website và các kênh mạng xã hội chính thức của Luật sư 360. Đội ngũ Luật sư 360 sẽ hỗ trợ, tư vấn chi tiết để giúp bạn hiểu rõ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trân trọng kính chào!